Один из первых вопросов, который задаёт себе заказчик, решив строить: поручить работу генеральному подрядчику или работать с руководителем проекта? Эти две роли часто путают, хотя они находятся по разные стороны и несут разную ответственность.
Короткий ответ
- Генеральный подрядчик строит здание. Он отвечает за выполнение работ, определённых договором, за согласованную цену и в согласованный срок, и сам управляет своими субподрядчиками и поставщиками.
- Руководитель проекта работает от имени заказчика. Он не выполняет работы; он следит, идёт ли работа по плану, контролирует стоимость и график и сообщает заказчику о вопросах, требующих решения.
Иначе говоря, подрядчик отвечает на вопрос «как это будет построено?», а руководитель проекта — на вопрос «защищены ли интересы заказчика?».
Сравнение ответственности
| Тема | Генеральный подрядчик | Руководитель проекта |
|---|---|---|
| Работает на | Себя, по договору | Заказчика |
| Кто выполняет работы? | Подрядчик и его субподрядчики | Никто; он контролирует работы |
| Стоимость | Выполняет работы за предложенную цену | Формирует бюджет, отслеживает фактические затраты |
| Сроки | Обязан соблюдать график | Следит за графиком, заранее сообщает о задержках |
| Качество | Обеспечивает заданное качество | Управляет согласованием материалов и узлов и проверками |
| Изменения | Запрашивает изменения и доплаты | Оценивает запросы, предлагает заказчику варианты |
Договорные схемы
Управление проектом и подряд — не альтернативы; в большинстве проектов есть и то и другое. Выбор сочетания зависит от договорной схемы:
- «Под ключ» (один подрядчик): вся работа поручается одному подрядчику. У заказчика одно контактное лицо, а риски на стыках несёт подрядчик. Управление проектом здесь отвечает потребности заказчика в контроле и отчётности.
- Разделение на пакеты: каркас, отделка, инженерные системы и благоустройство поручаются разным компаниям. Управление стыками ложится на заказчика, поэтому сильное управление проектом обязательно.
- Управление от имени заказчика: заказчик заключает договоры напрямую с подрядчиками и поручает координацию и контроль руководителю проекта.
Что нужно именно вам?
Выбирайте подрядчика «под ключ», если:
- вам нужно одно контактное лицо и вы хотите оставить риски на стыках подрядчику,
- состав работ и проект в основном определены,
- вы хотите с самого начала закрепить бюджет и сроки в одном договоре.
Подробнее — на странице строительство «под ключ».
Работайте с руководителем проекта, если:
- вы не специалист в строительстве или у вас нет времени следить за работами,
- вы будете привлекать нескольких подрядчиков,
- вы живёте в другом городе или стране,
- вам нужен постоянный и независимый контроль бюджета и сроков.
На что обратить внимание: конфликт интересов
Если одна и та же компания в одном проекте является и подрядчиком, и руководителем проекта со стороны заказчика, то проверяющий и проверяемый совпадают. Заказчик в этом случае лишается независимого контроля. Здоровая схема — чёткое разделение ролей: в конкретном проекте вы либо подрядчик, либо представитель заказчика.
Подход DEMAFT
DEMAFT работает в обеих ролях: как подрядчик — на проектах жилья, вилл, стадиона, общественных зданий и тиров, и от имени заказчика — в рамках услуги управления проектами и консалтинга. В начале договора мы чётко определяем, какую роль выполняем в данном проекте.
Как подрядчик мы следуем принципу одного подрядчика: все работы от каркаса до сдачи «под ключ» идут по одному договору и под единой координацией. Как руководитель проекта мы ставим опыт площадки на сторону заказчика и работаем с объёмами по позициям, письменным порядком работ и регулярными отчётами.
