Bir yapı yaptırmaya karar veren mal sahibinin ilk sorularından biri şudur: İşi bir genel müteahhide mi vermeliyim, yoksa bir proje yöneticisiyle mi çalışmalıyım? Bu iki rol çoğu zaman karıştırılır; oysa farklı taraflarda durur ve farklı sorumluluklar taşırlar.
Kısa cevap
- Genel müteahhit yapıyı inşa eder. Sözleşmede tanımlanan işi, belirlenen bedel ve sürede yapmaktan sorumludur; alt yüklenicileri ve tedarikçileri kendisi yönetir.
- Proje yöneticisi mal sahibi adına çalışır. İşi kendisi yapmaz; işin planlandığı gibi ilerleyip ilerlemediğini izler, maliyeti ve programı kontrol eder, karar gereken konuları mal sahibine raporlar.
Başka bir deyişle müteahhit ‘nasıl inşa edilecek’ sorusunun, proje yöneticisi ise ‘mal sahibinin çıkarı korunuyor mu’ sorusunun sahibidir.
Sorumlulukların karşılaştırması
| Konu | Genel müteahhit | Proje yöneticisi |
|---|---|---|
| Kimin adına çalışır? | Kendi adına, sözleşme gereği | Mal sahibi adına |
| İşi kim yapar? | Müteahhit ve alt yüklenicileri | Yapmaz; yapılan işi izler |
| Maliyet | Teklif ettiği bedelle işi tamamlar | Bütçeyi kurar, gerçekleşen maliyeti izler |
| Süre | İş programına uymakla yükümlüdür | Programı izler, gecikmeyi erken raporlar |
| Kalite | Sözleşmedeki niteliği sağlar | Malzeme ve detay onaylarını, kontrolleri yönetir |
| Değişiklikler | Ek iş ve bedel talep eder | Talebi değerlendirir, mal sahibine seçenek sunar |
Sözleşme yapıları
Proje yönetimi ile müteahhitlik birbirinin alternatifi değildir; çoğu projede birlikte bulunurlar. Hangi bileşimin seçileceği sözleşme yapısına bağlıdır:
- Anahtar teslim (tek müteahhit): Bütün iş tek bir yükleniciye verilir. Mal sahibinin tek muhatabı vardır; ara yüz sorunları müteahhidin sorumluluğundadır. Proje yönetimi burada mal sahibinin kontrol ve raporlama ihtiyacını karşılar.
- İş kalemlerine bölünmüş yapı: Kaba inşaat, ince işler, tesisat ve peyzaj ayrı firmalara verilir. Ara yüzleri yönetmek mal sahibine kalır; bu durumda güçlü bir proje yönetimi zorunludur.
- Mal sahibi adına yönetim: Mal sahibi yüklenicilerle doğrudan sözleşme yapar, işin koordinasyonunu ve takibini bir proje yöneticisine bırakır.
Hangisine ihtiyacınız var?
Anahtar teslim müteahhit seçin, eğer:
- Tek bir muhatapla çalışmak ve ara yüz risklerini müteahhide bırakmak istiyorsanız,
- Kapsam ve proje büyük ölçüde netse,
- Bütçe ve süreyi baştan bir sözleşmeye bağlamak istiyorsanız.
Ayrıntı için anahtar teslim inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Proje yöneticisiyle çalışın, eğer:
- İnşaat konusunda uzman değilseniz ya da işi takip edecek vaktiniz yoksa,
- İşi birden fazla yükleniciyle yaptıracaksanız,
- Başka bir şehirde ya da ülkede yaşıyorsanız,
- Bütçe ve süre üzerinde sürekli, bağımsız bir kontrol istiyorsanız.
Dikkat edilmesi gereken bir nokta: çıkar çatışması
Aynı firmanın bir projede hem müteahhit hem de mal sahibinin proje yöneticisi olması, kontrol eden ile kontrol edilenin aynı olması anlamına gelir. Mal sahibi bu durumda bağımsız kontrolden vazgeçmiş olur. Sağlıklı yapı, rollerin net ayrılmasıdır: bir projede ya müteahhit ya da mal sahibinin temsilcisi olunur.
DEMAFT’ın yaklaşımı
DEMAFT iki rolde de çalışıyor: konut, villa, stadyum, kamu binası ve atış poligonu projelerinde müteahhit olarak ve mal sahibi adına proje yönetimi ve danışmanlık hizmetiyle. Bir projede hangi rolde olduğumuzu sözleşmenin başında açıkça tanımlıyoruz.
Müteahhit olduğumuzda tek muhatap ilkesiyle çalışıyoruz: kaba inşaattan anahtar teslime kadar bütün kalemler tek sözleşme ve tek koordinasyonla ilerler. Proje yöneticisi olduğumuzda ise saha deneyimimizi mal sahibinin tarafına koyuyor, kalem kalem metraj, yazılı süreç ve düzenli raporla çalışıyoruz.
